121 : جزاء رفض تجديد عقد كراء محل تجاري دون سبب مشروع: ✍️ م. بلمعلم

قرار محكمة النقض الفرنسية،

الغرفة المدنية الثالثة ، 
بتاريخ 28 يونيو 2018،

عدد 17-18756، 

جزاء الانهاء غير المبرر لعقد الكراء:

للمكتري الحق في متابعة العقد أو الحصول على تعويض إخلاءه المحل التجاري

عندما يقرر المكري إنهاء عقد الكراء برفضه تجديد العقد ودون عرض أي تعويض عن الإخلاء، فإن قراره هذا قرار باطل لأنه فسخ وانهاء غير مبرر لا يستند لأسباب وجيهة ومشروعة، وعليه فإن للمكتري، في هذه الحالة، الخيار بين الدفع ببطلان قرار المكري والاستمرار في الكراء، او القبول بإفراغ المحل مع المطالبة بتعويض عن اخلائه للمحل التجاري دون مبرر مشروع.

قانونا يجب على صاحب المحلات التجارية الذي يرفض تجديد عقد الكراء، أن يعلل قراره تحت طائلة بطلان قرار انهاء وفسخ عقد الكراء [1]. غير أنه، يجوز للمكري المالك أن يرفض تجديد عقد الإيجار دون أن يُطلب منه دفع تعويض إخلاء للمكتري، إذا كان قراره مبرر بسبب بالغ الأهمية ومشروع في مواجهة المستأجر [2]

طلب المستأجر للمحل التجاري من المحكمة ابطال قرار المكري عدم تجديده عقد الكراء دون تقديم  أي تعويض مادي بالمقابل، على أساس أنه قرار غير مبرر وغير معلل ولا يستند على أي سبب وجيه، غير أن المكري المالك دفع بأنه إذا كان بطلان انهاء العقد قد يؤدي الى الحق في الحصول على  تعويض عن الإفراغ، فإن ذلك يكون بشرط أن يكون المستأجر قد غادر المحل المُؤجر فورا.

رفضت محكمة النقض هذا الدفع الذي تقدم به المكري. واعتبرت أن بقاء المكتري في المحل المستأجر أو عدم بقائه ليس له أي تأثير على الآثار المترتبة على قرار فسخ عقد الكراء دون وجه مشروع. قانونا، المكتري هو الوحيد الذي يمكنه الدفع بالبطلان النسبي لإنهاء عقد الكراء وعدم تجديده، طبقا لمقتضيات المادة   145-9، من مدونة التجارة الفرنسية، ومن تم له الخيار بين الاستمرار في ايجار المحل التجاري، أو التخلي عن هذا الحق بطلب تعويض عن افراغ المحل التجاري، وفي هذه الحالة الأخيرة له الحق في أن يظل في المبنى التجاري الى حين دفع التعويض المستحق، وفقًا للمادة تشريعي 145-28   من مدونة التجارة الفرنسية.[3]

ملاحظات: 

فقط المبرر على درجة كبيرة من الاهمية والمشروعية، هو من يسمح للمكري بعدم تجديد عقد الكراء دون اداء تعويض عن افراغ المحل، وهذا المبرر والسبب تقدره محكمة النقض، وللأمثلة عن هذا التقدير، انظر قرار الغرفة المدنية الثالثة، بتاريخ 8 فبراير 2006. [4]

يؤكد هذا القرار اجتهاد قضائي سابق لمحكمة النقض الفرنسية، حيث سبق لها ان قضت أن انهاء عقد الكراء برفض تجديده، ودون عرض اي تعويض عن الإفراغ غير المبرر ليس باطلا، بل يضع حدا لعقد الكراء ويفتح الحق في الحصول على تعويض لفائدة المستأجر التجاري [5]، 

كان بامكان المحكمة ان تشير ايضا الى قرارها الصادر بتاريخ 19 فبراير 2014، والذي بمقتضاه قضت المحكمة " المكتري الذي تم اعلامه بالإفراغ دون مبرر، يمكنه ان يترك المكان دون انتظار ما ستسفر عنه المسطرة القضائية التي رفع، وان طلبه بطلان قرار الافراغ دون سبب مشروع، لا يمكن ان يمنعه من الحق في الحصول على تعويض عن جلائه من المحل (6).

 

محمد بلمعلم

باحث في القانون الخاص، جامعة باريس 1، 

------------------------------------------------------------------------

للحصول على كتاب

 

قضاء محكمة النقض الفرنسية 

بخصوص قانون العقود

الطبعة الأولى: دجنبر 2015

منشورات مجلة قم نفر، باريس

تحت رقم : 168. 

من هنا

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

---

[1]  -  انظر الفقرة 5 من المادة تشريعية 145-9 ، من مدونة التجارة الفرنسية.

[2]  - انظر  المادة   145-17 تشريعي من مدونة التجارة الفرنسية.

[3] - Congé du bailleur : le locataire a le choix entre poursuite du bail et indemnité d’éviction

Cass. 3e civ. 28-6-2018 no 17-18.756

Lorsque le congé délivré par le bailleur et refusant le renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction est nul, faute d’être motivé, le locataire dispose d’une alternative : invoquer cette nullité et poursuivre le bail ; y renoncer en demandant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Le propriétaire de locaux commerciaux qui donne congé à son locataire doit, à peine de nullité du congé, préciser les motifs pour lesquels il le fait (C. com. art. L 145-9, al. 5). Par ailleurs, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu de payer une indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (art. L 145-17, I-1o).

Le locataire d’un local commercial demande l’annulation du congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction au motif qu’il était dépourvu de tout motif et il réclame le paiement d’une indemnité d’éviction. Le bailleur réplique que, si la nullité du congé peut donner droit à une telle indemnité, c’est à la condition que le locataire ait quitté les lieux, rendant ainsi impossible la continuation du bail.

La Cour de cassation rejette cet argument. Le fait que le locataire reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier. En effet, le locataire, qui est le seul à pouvoir invoquer la nullité relative du congé prévue par l’article L 145-9 précité, peut soit se prévaloir de la nullité du congé en optant pour la poursuite du bail, soit y renoncer en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux dans l’attente de son paiement, conformément à l’article L 145-28 du Code de commerce.

[4] - Civ. 3e, 8 févr. 2006, n° 04-17.898 P : D. 2006. 653, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2007. 1827, obs. L. Rozès ; AJDI 2006. 566, obs. M.-P. Dumont.

[5] - Cass. Civ. 3e, 1er février 1995, n° 93-14.808 ; Cass. Civ. 3e, 28 octobre 2009, n° 07-18.520 ; Cass. Civ. 3e, 19 décembre 2012, Cass. Civ. 3e, n° 11-24.251 ; 19 février 2014, n° 11-28.806

6 - Elle aurait également pu viser son arrêt du 19 février 2014 (3° Civ., pourvoi n°11-28.806), aux termes duquel elle avait jugé que : « le preneur auquel un congé sans motif est délivré peut quitter les lieux sans attendre l’issue de la procédure judiciaire qu’il a initiée et que sa demande en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne peut le priver de son droit à indemnité d’éviction ».