حق شفعة المكتري
1) لا يوجد ما يمنع ان يكون بعد بيع معلق على شرط واقف
اعلام بالثمن والشروط المتفق عليه
ر 8، 2، طبيعة الأشياء تقول ان الشفعة بعد البيع المعلق على شرط، حيث توجب النصوص على المفوت أو المفوت إليه أن يبلغ الشفيع بالثمن، وبكل الشروط الأساسية، التي يكون معها العقد مبرما، كل ما هناك هو أنه يجب التسليم أنه اتفاق بيع معلق على شرط واقف، وليس فاسخ، ولا يجوز القول قانونا ان الشفعة بعد مجرد محادثات ومفاوضات، ذلك أن القانون الصادر في 31 دجنبر 1975، ينص في مادته العاشرة 10، بخصوص البيع بالوحدات، على أنه: ".... يجب على المؤجر، تحت طائلة بطلان البيع، أن يبلغ كل مستأجر أو شاغل حسن النية، بواسطة رسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل، بالسعر وشروط البيع المقترح للمحل الذي يشغله...". وهو ما كرره في المرسوم التطبيقي[1]، وبالنسبة للبيع بالجملة، حيث نصت المادة 10-1 على أنه: "... يجب على المؤجر أن يبلغ كل مستأجر أو شاغل حسن النية، بواسطة خطاب مسجل مع إشعار بالاستلام، بالسعر وشروط البيع، بالكامل ودفعة واحدة، للعقار، وكذلك السعر وشروط البيع للمحل الذي يشغله"[2]. بل ذكر مصطلح البيع، هاته المرة، دون نعت أو تخصيص[3]. الامر الذي نستخلص منه أنه ينص على شفعة بعد بيع معلق على شرط واقف، مادام يوجب على المؤجر ان يبلغ ما تم الاتفاق عليه من شروط وثمن، وإذا كان الامر قبل الاتفاق على الشروط الاساسية، فهو اذن سيكون طلب تنازل عن الشفعة بشكل مسبق، أو حق تفضيل.
ر 8، 4، وهناك اجتهادات قضائية كثيرة[4] بصدد تطبيق المادة 10 من قانون 1975، المتعلقة بتبليغ كل الشروط المتفق عليها مع الغير المشتري المحتمل، خاصة ما يتعلق بأتعاب الوسيط ومصاريف المفاوضات التي تم تحملها في إطار الاتفاق مع الغير الأجنبي، مثلا في قرار محكمة النقض الفرنسية[5] الصادر بتاريخ 17 دجنبر 2008، يُبلغ المكتري الشفيع بالثمن وشروط البيع، ومن هذه الشروط، أنه تم الاتفاق على أن المشتري هو من يتحمل اتعاب التفاوض والعمولة المستحقة للوسيط، بما يبين ان الشفعة نشأت بعد اتفاق بيع مع الغير، وأن الوسيط تقاضى أجره عن عقد البيع المبرم على شرط واقف، في هذا القرار قضت المحكمة أن ذلك الشرط المتفق عليه لن يسري استثناء على المكتري الشفيع[6]، ولا يهمنا هنا من سيتحمل الاتعاب الموكل او المشتري، بقدر ما يهمنا أن هناك مصاريف تتعلق بعقد مع الغير، كانت سابقة على الشفعة، بما يعني ان الشفعة حق ينشأ بعد اتفاق مع شخص على الثمن والشروط البيع الأخرى، أثاره موقوفة الى ما بعد أن نعرف ماذا سيقرر المكتري الشفيع بخصوص حق شفعته.
ر 9، 1، وفي المادة 10-1 الخاصة ببيع عقار سكني يضم أكثر من خمس 5 شقق سكنية بالكامل ودفعة واحدة [7]، نجد أن المشرع ينص هنا على البيع لفائدة مشتر لا يلتزم بتمديد عقود الإيجار السكنية السارية في تاريخ إبرام البيع من أجل السماح لكل مستأجر أو شاغل حسن النية بالاستفادة من السكن الذي يشغله لمدة ست سنوات. حيث يظهر من النص أنه سبق أن تم الحديث بين البائع والمشتري الغير، وكان بينهما مجلس عقد، عبر فيه المشتري بوضوح عن عدم رغبته في تمديد عقود الايجار، واشترط ذلك وعبر عن ارادته، وعليه، هناك مشتري موجود، وتراضي على الشروط الأساسية للعقد، ومن تم لا ينبغي أن يُفهم من عبارة المشرع " قبل إتمام بيع عقار سكني"، انه لا يوجد أي مشتري ولا أي اتفاق بيع مع الغير، بل تُحمل العبارة، في ضوء ما ذكر، على وجوب تحريك مسطرة الشفعة قبل ابرام عقد بيع نهائي غير معلق على شرط عدم ممارسة المكتري لحق الشفعة.
وفي هاته المادة يعيد المشرع الإجراءات نفسها المنصوص عليها في المادة 10، أي وجوب تبليغ المستأجر بكل ما تم الاتفاق عليه بخصوص "الثمن وشروط البيع للمحل الذي يشغله"، ويضيف هنا كذلك وجوب تبليغه "بالسعر وشروط بيع العمارة بالكامل ودفعة واحدة".
يصعب الاقتناع بوجود اتفاق لبيع وشراء أكثر من خمسة مبان سكنية دفعة واحدة، ومع القول بأن الشفعة قبل البيع والاتفاق، بل ان ما جاء في النص يدل على ان حق شفعة المكتري نشأ بعد اتفاق معلق على شرط واقف على الأقل، إذ إن المشرّع ينصّ دائمًا على وجوب أن تبليغ المكتري بكل ما تم الاتفاق عليه من سعر وشروط البيع، بل هنا دون إضافة أي نعت آخر لمصطلح بيع، وهو ما كرره مرة أخرى في المادة 10-1، (ب)، الخاصة بوجوب "تبليغ رئيس بلدية الجماعة التي يقع في نطاقها المبنى بسعر وشروط البيع الكامل والموحد للمبنى"[8]. حيث نص المشرع، مرة أخرى، على ان المؤجر يجب أن يبلغ البلدية بثمن وشروط البيع، دون ذكر نعت اخر بخصوص مصطلح البيع، مثل مزمع وغيره، بما يفيد انه يتم تبليغ البلدية بالبيع المتفق عليه مع الغير، غير أنه معلق على شرط واقف (شفعة البلدية)، وبالتالي غير نافذ ودون آثار قانونية.
ر 10، 1، في القانون رقم 89-462 الصادر في 6 يوليو 1989 والمتعلق بتحسين العلاقات الكرائية، لا يوجد أي مقتضى قانوني ينص، على ان المؤجر البائع، يجب ان يعلم الشفيع بالثمن وشروط البيع، قبل أي تفويت للغير، بل المشرع، في إطار هذا القانون، نص في المادة 15- ثانيا[9]: على أنه عندما يكون قرار المالك بإخلاء المكتري معللا بوجود مشتر يريد شراء العقار، يتعين عليه ان يبين في اشعار الاخلاء، تحت طائلة بطلانه، سعر وشروط البيع المتفق عليها مع الغير، ومن ثمّ، نتساءل كيف يمكن تصور أن يكون هناك عرض بيع موجه إلى المكتري الشفيع، قبل ان يكون هناك اتفاق مع الغير، باعتبار أن المشرع يوجب، تحت طائلة البطلان، اخبار الشفيع بسعر وشروط البيع المتفق عليها مع الغير؟ وهو ما يفيد بالضرورة ان شفعة المكتري لا تنشأ الا بعد اتفاق سابق مع الغير، يكون معلقا على شرط واقف بالنسبة للمشتري الغير، وفاسخ بالنسبة للشفيع المكتري.
وتأكيدًا لما يقتضيه ما سبق، جاء الاجتهاد القضائي ليستقر بدوره على أن تبليغ المكتري الشفيع لا يمكن أن يكون صحيحًا ومنتجًا لآثاره إلا إذا بين وحدد ثمن وشروط البيع المتفق عليها سلفًا مع الغير. فقد قضت محكمة استئناف باريس[10]. بتاريخ 22 أبريل 1988 ببطلان وعدم ترتيب أي أثر قانوني على إشعار الإخلاء الذي لا يبيّن في نصه نفسه شروط البيع المزمع. ويفيد هذا القرار[11] أن هناك بيع تم الاتفاق عليه فعليًا مع الغير، ولا ينتظر إلا سقوط حق الشفعة حتى ينتج كافة آثاره القانونية. وفي الاتجاه نفسه، قضت محكمة استئناف باريس بتاريخ 20 مايو 1997 بأن "عدم تحديد ثمن البيع يجب أن يؤدي الى بطلان الإخلاء"[12]، وهو ما يعني أن القضاء يشترط، لسلامة إشعار الإخلاء ولبدء سريان أجل ممارسة الشفعة، أن يتضمن هذا الإشعار بيانًا دقيقًا لثمن البيع وشروطه.
مازال لك 90 % من هذا المقال للقراءة
هذا المضمون خاص بالمشتركين بمجلة قانون الأموال الفرنسي
لا تعرف بعد موقع مجلة قاف
اقتناء كتاب الشفعة في الأسهم، يمنحك حق ولوج الموقع،
محمد بلمعلم، الشفعة في أسهم شركات المساهمة، دراسة للمادتين 253 و257 من قانون شركات المساهمة المغربي، دار الآمان، الرباط، 2007، (315 صفحة).
محمد بلمعلم، الشفعة في أسهم شركات المساهمة، دراسة للمادتين 253 و257 من قانون شركات المساهمة المغربي، دار الآمان، الرباط، 2007، 315 صفحة. للحصول على مستخلص من هذا الكتاب من هنا لاقتناء الكتاب من هنا |
|
[1] - كما نص المشرع في المادة 2 من المرسوم رقم 77-742 الصادر في 30 يونيو 1977، بشأن تطبيق المادة 10 من القانون رقم 75-1351 الصادر في 31 ديسمبر 1975 والمتعلق بحماية شاغلي المباني المستخدمة لأغراض سكنية، على ضرورة تبليغ الثمن والشروط للشفيع كما يلي: "يتم الإخطار المنصوص عليه في المادة السابقة، على عاتق البائع، بواسطة خطاب مسجل مع إشعار بالاستلام. ويجب أن يذكر الإخطار صراحة السعر والشروط المطلوبة، وأن يورد الفقرات الثلاث الأولى من المادة 10 من القانون المذكور أعلاه المؤرخ 31 ديسمبر 1975، وكذلك، عند الاقتضاء، وجود حق شراء مسبق لمؤسسة عامة."
[2] Loi du 31 décembre 1975, art. 10-1, I-A.
[3] - Walaravens, op, cit, note 332, p 337.
[4] - Civ. 3e, 17 déc. 2008: D. 2009. 101, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1182, obs. Damas ; Comp., Civ. 1re, 24 janv. 1967: Bull. civ. I, no 33. Comp., dans le même sens : Com. 8 mai 1972: JCP 1972. II. 17193, note P. L. ; Civ. 1re, 3 janv. 1996, no 93-20.404 P: RTD civ. 1996. 904, obs. Mestre ; RDI 1996. 388, obs. Groslière et Saint-Halary-Houin ; Defrénois 1996. 1022, obs. Delebecque.
L'information prévue par l'art. 10 ne saurait être remplacée par la connaissance que les locataires ont eue des conditions de la promesse de vente, révélée postérieurement. Civ. 3e, 26 janv. 1994: Loyers et copr. 1994, no 141; Rev. loyers 1994. 204. – V. aussi ● Civ. 3e, 3 mai 1990: D. 1990. IR 132. ; Paris, 23 nov. 1999: AJDI 2000. 144 .
[5] - Civ. 3e, 17 déc. 2008: D. 2009. 101, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1182, obs. Damas ; AJDI 2009. 533, note Zalewski ; Rev. loyers 2009. 74, obs. Rémy; JCP N 2009. 1052, note Altide; Loyers et copr. 2009, no 55, obs. Vial-Pedroletti; Administrer 5/2009. 48, obs. Canu; Ann. loyers 2009. 913, obs. Beddeleem; RJDA 2009, no 613.
[6]- قضت محكمة النقض الفرنسية في قرار صادر بتاريخ 17 دجنبر 2008، يمكن أن "تقرر محكمة الاستئناف بشكل سيادي أن عرض البيع الذي ينص على أن السعر "يدفع نقدًا في يوم توقيع العقد الرسمي للبيع، بما في ذلك أتعاب التفاوض" يستلزم بالضرورة أن يتحمل المشتري العمولة المستحقة للوسيط، وأن البند الوارد في تفويض التفاوض (الذي ينص على أن الأتعاب تقع على عاتق الموكل) لا يخص المستأجرين (إلغاء عرض البيع) ".
[7] - المادة 10-1 من القانون رقم 75-1351 الصادر في 31 ديسمبر 1975، تعديل (القانون رقم 2006-685 الصادر في 13 يونيو 2006، المادة 1-أولاً): 1 – I – A: « قبل إتمام بيع عقار سكني أو عقار مختلط سكني ومهن يضم أكثر من «خمس» شقق سكنية، بالكامل ودفعة واحدة، لصالح مشترٍ لا يلتزم بتمديد عقود الإيجار السكنية السارية في تاريخ إبرام البيع من أجل السماح لكل مستأجر أو شاغل حسن النية بالاستفادة من السكن الذي يشغله لمدة ست سنوات اعتبارًا من توقيع عقد البيع الرسمي الذي سيتضمن قائمة المستأجرين المعنيين بالتزام تمديد عقد الإيجار، يتعين على المؤجِّر أن يُبلغ، بواسطة رسالة مضمونة مع طلب إشعار بالتوصل، كلَّ مستأجر أو شاغلٍ بحسن نية، ببيان ثمن وشروط بيع العقار بكامله وبصفة واحدة، وكذلك بيان ثمن وشروط بيع المحل الذي يشغله. »
[8] - المادة 10-1 (القانون رقم 2006-685 بتاريخ 13 يونيو 2006، المادة 1-أولاً) ب ـ قبل إبرام البيع المشار إليه في الفقرة الأولى من (أ)، يلتزم المكري بإبلاغ عمدة الجماعة التي يقع العقار داخل ترابها بثمن وشروط بيع العقار برمّته وبصفة واحدة. وإذا كان العقار خاضعاً لأحد حقوق الشفعة المقررة بموجب الفصول الأول والثاني من الباب الأول من الكتاب الثاني من قانون التعمير، فإن التصريح المسبق المنجز طبقاً لأحكام المادة L.213-2 من نفس القانون يُعدّ تبليغاً بالمعنى المقصود في هذه المادة.
[9] - المادة 15 من القانون رقم 89-462 الصادر في 6 يوليو 1989 والمتعلق بتحسين العلاقات الكرائية وتعديل القانون رقم 86-1290 الصادر في 23 ديسمبر 1986،
الفقرة الثانية: عندما يستند الإشعار بالإخلاء إلى قرار بيع المسكن، يجب، تحت طائلة البطلان، أن يتضمن سعر وشروط البيع المزمع. ويُعتبر هذا الإشعار عرض بيع موجهاً للمستأجر: ويظل العرض صالحاً خلال الشهرين الأولين من مهلة الإشعار. ولا تسري أحكام المادة 46 من القانون رقم 65-557 الصادر في 10 يوليو 1965 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية على الإشعار القائم على قرار بيع المسكن.
[10] Paris, 22 avr. 1988: D. 1988. IR 139 (loi de 1982).
[11] V. aussi ● Civ. 3e, 29 sept. 2010: AJDI 2010. 810 ; Administrer 2/2011. 35, obs. Canu; Rev. loyers 2010. 429 (indication d'un droit d'accès à des WC stipulés au bail) ● Versailles, 14 mai 1999: RDI 1999. 467, obs. Collart-Dutilleul . – Rappr.: ● Toulouse, 11 déc. 2024, no 22/03270: Loyers et copr. 2025, no 21, obs. Vial-Pedroletti
[12] - Paris, 20 mai 1997: Loyers et copr. 1997, no 226, obs. Vial-Pedroletti. ; Paris, 22 mai 2003: AJDI 2003. 593 ; Paris, 9 mai 2003: Loyers et copr. 2003, no 213, obs. Vial-Pedroletti.
[13] Civ. 3e, 3 juill. 2013: D. 2013. 1747, obs. Rouquet ; ibid. 2014. Pan. 1221 , spéc. 1223, obs. Damas; AJDI 2014. 206, obs. Damas ; Administrer 11/2013. 48, obs. Canu; Loyers et copr. 2013, no 268, obs. Vial-Pedroletti; Rev. loyers 2013. 398, obs. Canu; RTDI 4/2013. 63, obs. de La Vaissière
قضت الغرفة المدنية الثالثة لمحكمة النقض الفرنسية بتاريخ 3 يوليو 2013: "لا يمكن فرض دفع عمولة تزيد في سعر العقار على المستأجر الذي يتمتع بحق الشفعة، ويقبل عرض بيع العقار الذي يسكنه، والذي لا يجب أن يُعرض عليه من قبل الوكيل العقاري المكلّف من المالك بالبحث عن مشترٍ".
[14] Paris, 4 mars 2004: AJDI 2004. 382 .: « Annulant le congé pour vendre dont le prix était majoré du montant de la commission d'un intermédiaire ».
[15] Paris, 2 juill. 2015, no 13/15796: AJDI 2015. 686 . : Pour la nullité d'un congé mentionnant un prix «frais d'agence inclus»,
– Contra: ● Montpellier, 6 févr. 2013: AJDI 2013. 524 .
[16] Paris, 22 nov. 2007: Loyers et copr. 2008, no 53, obs. Vial-Pedroletti. : Pour un prix mentionné «hors commission», le locataire n'ayant par ailleurs pas été informé de son montant et de la personne tenue de la payer,
– Sur le sujet, V. encore 2e Partie, Professionnels de l'immobilier, Décr. no 72-678 du 20 juill. 1972, art. 73, note 15 .
[17] مبدئيا ، يحل الشفيع محل المشتري في جميع التزامات العقد، منها أداء مختلف مصاريف ابرام العقد.
[18] Civ. 3e, 8 oct. 2015, no 14-20.666 P: D. 2015. 2074, obs. Rouquet ; ibid. Chron. C. cass. 2198, spéc. 2203, obs. Collomp ; ibid. 2016. Pan. 1102, spéc. 1111, obs. Damas ; AJDI 2016. 514, obs. Damas ; Loyers et copr. 2015, no 244, obs. Vial-Pedroletti; Rev. loyers 2015. 512, obs. Cornette; RTDI 4/2015. 64, obs. de La Vaissière; Administrer 1/2016. 43, obs. Canu; JCP N 2016. 1087, no 1, obs. S. Piedelièvre.
الغرفة المدنية الثالثة، لمحكمة النقض الفرنسية بتاريخ 8 أكتوبر 2015: "وقد اعتُبر بشكل صحيح أنه إذا كان المستأجر، صاحب حق الشفعة، الذي يقبل عرض بيع العقار الذي يسكنه، لا يمكن أن يُفرض عليه دفع عمولة تزيد من سعر العقار عليه، فإن الحكم ببطلان الإخطار بالإخلاء يفترض، تطبيقًا للمادة 114 من قانون المسطرة المدنية، إثبات وجود ضرر. وقد تم التأكيد بشكل سيادي أن إدراج العمولة في السعر المطلوب لم يكن له أي تأثير على ممارسة حق الشفعة من قبل المستأجر، الذي لم يتعرض لأي ضرر، فقد استنتجت محكمة الاستئناف بحق أن طلب إلغاء الإخلاء يجب أن يُرفض".
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق