حق شفعة المكتري: التصور البعد تعاقدي
لا يوجد ما يمنع ان يكون بعد بيع معلق على شرط واقف
ر 1، 0، حق الشفعة المنصوص عليه في المادة 10 من قانون 1975[1]، هو حق شفعة بعد بيع معلق على شرط واقف، بمعنى لا ينتج أي اثار حتى يسقط حق الشفعة، الشفيع فيه مالك للشيء على شرط فاسخ، والغير المشتري مالك على شرط واقف، إذا سقط حق الشفعة.
رغم ظاهر النص، الواقع لا يمكن الا ان تكون الشفعة الا بعد عقد معلق على شرط واقف هو عدم ممارسة الشفعة صراحة أو ضمنا،
ليس بالضرورة الشفعة قبل البيع كما ورد في نص المادة المذكورة، لأنه حتى في حالة البيع الثاني بعد سقوط حق الشفعة، حيث من المؤكد أن حق شفعة جاء بعد بيع للغير، يقدم المشرع الشفعة على انها بيع حبي وليس حلول، فحتى في البيع الأول هناك شفعة بعد بيع معلق على شرط واقف، ولكن يتم تقديمها على أنها حق أولوية وبيع حبي، علما أنه يتم تبليغ ما تم الاتفاق عليه مع الغير للشراء وفقه،
مقتضيات المادة 10 الخاصة بشفعة المكتري ليس بالضرورة آمرة تفيد قطعا قبل البيع، بل ظنية، تحتمل أن تكون حق ينشأ بعد بيع معلق على شرط، ونقوم بإعلام وتحريك مسطرة سقوط الشفعة، ويعتبر اننا قمنا بالمسطرة قبل البيع التام، مادام البيع هنا معلق على شرط واقف،
يتحدث المشرع عن منع ابرام عقد بيع نهائي أو معلق على شرط فاسخ، اما عقد معلق على شرط واقف ممكن، لان هناك اتفاق على الشروط والثمن مع الغير، ويجب تبليغها للشفيع، الذي يقبل وفق نفس الشروط او قريب منها،
فنحمل النص على انه يوجب تبليغ المكتري بعد عقد معلق على شرط واقف وليس فاسخ، أي قبل أي بيع تام ناجز غير معلق على أي شرط، هناك يكون خرق لحق المكتري في الأولوية، يوجب بطلان البيع وفي الفقرة الموالية هناك حلول، او تبليغ العقد من جديد من قبل الموثق، ليمارس المكتري حق الأولوية،
حق شفعة المكتري هو حق بعد بيع معلق على شرط واقف، لان هذا القانون جاء في نفس تاريخ تعديل المادة 834 من القانون المدني الخاصة بالشياع، جاؤوا بهاته المسطرة القبلية، وكما هناك بعد بيع معلق على شرط واقف، كذلك هنا، لن يرضى المؤجر المالك، ان يأخذ الاذن من المكتري ليبيع، بل يتم الاتفاق أولا مع الغير على شرط واقف، سقوط حق الشفعة، بدليل أنه في حالة الاخذ بالشفعة هناك مصاريف مستحقة للسمسار والموثق الذي أشرف على الاتفاق الأولي مع الغير.
ر 3، 1، ونذكر في هذا الإطار ما قضى به القضاء بشأن صحة وعد بالبيع معلق على عدم ممارسة المكتري لحق الشفعة[2]، ها هو بيع على شرط واقف عدم ممارسة المكتري حق الشفعة صحيح، وقضى نفس القرار إن إلغاء وعد بيع عقار، يكفي وحده لاستبعاد ممارسة حق الشفعة الذي يتمتع به المستأجر بموجب المادة 10، طالما أن ممارسة هذا الحق تتوقف أساسًا على وجود عرض بيع لم يعد قائمًا في هذه الحالة. حيث نرى يؤكد القضاء أن حق الشفعة المكتري بعد وعد بالبيع، واذا بطل الاتفاق الاولي مع الغير بطل حق الشفعة، ومن ذلك ما قضت به محكمة النقض الفرنسية[3] من ضرورة تبليغ الاتفاق مع الغير للمكتري الشفيع لكي ينشأ له الحق في ممارسة الشفعة، " إن عدم قيام المالك بإخطار المستأجر بوعد بيع الشقة يضع علاقاتهما خارج نطاق أحكام المادة 10-1، وبالتالي، في غياب العرض، لا يمكن لإعلان المستأجر عن قراره بممارسة حق الشفعة أن ينتج أي أثر"، هذا قرار يظهر فيه ان الاتفاق مع الغير في إطار وعد ببيع العقار تم قبل اعلام الشفيع المكتري بالتصرف، ورغم ان هذا الأخير علم بالتصرف الا ان المحكمة رفضت ممارسة المكتري لحق الشفعة، لان المفوت لم يبلغ الشفيع بالاتفاق المبرم مع الغير، وفي نفس المعنى، قضت المحكمة العليا الفرنسية[4] "أنه لا يمكن أن تحل المعرفة التي اكتسبها المستأجرون بشروط وعد البيع، والتي كُشف عنها لاحقاً، محل المعلومات المنصوص عليها في المادة 10 من القانون المذكور"، فهذا قرار يبين ان هناك في الواقع تواعد بين الطرفين معلق على شرط، وليس كما يمكن ان يفهم من ظاهر النص المادة المذكورة، أن الشفعة قبل البيع، لكن القضاء يقضي بانه رغم العلم بوجود عقد تفويت، لا يخول للشفيع ممارسة الشفعة، بل يجب ان ينتظر الاعلام والتبليغ المنصوص عليه قانونا، والمكلف به المالك او الموثق، فقد يفضل الطرفين الاحتفاظ باتفاق التفويت بينهما، دون الحاجة الى نفاذ آثاره تجاه الغير ( كاتفاق رديف).
ر 3، 2، كما يمكن ان نستدل بالممارسة التي تبرم عقد مع غير المعلق على شرط واقف، ثم تعمل على التخلص من حق الشفعة، كما سنرى فيما سياتي فق فقرة خاصة بالممارسة،
ر 4، في المادة 15 من قانون 6 يوليوز 1989، لا يوجد أي مقتضى قانوني ينص على الشفعة قبل البيع ، وانه يجب على المؤجر البائع ان يعلم الشفيع بالشروط قبل أي تفويت للغير، بل نص المشرع في إطار هذا القانون، على أنه "عندما يستند الإشعار بالإخلاء إلى قرار بيع المسكن، يجب – تحت طائلة البطلان – أن يتضمن سعر وشروط البيع المزمع. ويُعتبر هذا الإشعار عرض بيع موجهاً للمستأجر"، وبالتالي لا يوجد مقتضى تشريعي ينص بموجبه على وجوب ان يكون هذا العرض قبل البيع، وذلك لأنه في إطار هذا القانون البيع هو السبب المنشأ لإمكانية اخلاء المكتري من السكن، فيجب ان يكون هناك بيع حقيقي أولا ليكون مسموحا اخلاء المكتري، ما لم يقرر ان يمارس حق الشفعة،
ر 6، ونستدل في هذا الإطار بما قضى به القضاء الفرنسي [5] من أن "العرض بالبيع المقدم من مالك إلى مستأجره تطبيقاً للمادة 15، بناءً على اعتقاد خاطئ بأنه ملزم قانوناً ببيع العقار لهذا الأخير بشكل أولوي، بينما لا يوجد أي نص قانوني أو تنظيمي يمنع بيع عقار مشغول، جعله باطلاً منذ البداية، وأن القبول اللاحق لهذا العرض لا يؤدي إلى إبرام العقد، لأن أن رضا البائع لم تُعطَ بشكل صحيح". فهذا القرار يؤكد أن حق الشفعة لا ينشأ إلا بعد إبرام البيع، وأنه لا يوجد أي نص قانوني يفرض على المالك المؤجر عرض العقار على المكتري الشفيع قبل التصرف فيه. فالمؤجر، الذي كان يعتقد خطأً أنه ملزم قانوناً بإعطاء الأولوية للمكتري، بادر إلى الطعن في البيع للمكتري، بعد أن تبين له أن هذا الالتزام لا يستند إلى أي نص ملزم، مما يُبرز أن بيع العقار للغير على شرط واقف يظل مطلوبا أولا، ثم يأتي بعدها استشارة المكتري ما إذا كان يريد ممارسة حق الشفعة او اخلاء السكن المراد تفويته.
ر 6، 4، وفي نفس الإطار يمكن أن نستدل بقرار محكمة النقض المدنية الثالثة[6]، الصادر بتاريخ 16 أكتوبر 1991، الذي يبين انه كان هناك في الواقع اتفاق سابق مع الغير، وهناك خلاف بين الأطراف، حيث تبين ان الشفيع المكتري اشترى العقار شفعة، لا لكي يسكن، ولكن لكي يبيع العقار لشخص آخر، الامر الذي ضيع على الغير المستبعد صفقة، حيث احتج هذا الأخير قضائيا، معتبرا نفسه أولى من الغير الذي اختاره الشفيع، فهذا قرار يدل ان الشفعة نشأت بعد اتفاق أولي سابق مع الغير، الذي ينازع في الشفعة، باعتبار انه كان فيها تحايل، فالشفعة لم تكن للسكن ولكن لتحقيق أرباح، الامر الذي لم تستجب له المحكمة [7].
ر 6، 5، قرار قضائي صريح يبين ان هناك اتفاق سابق مع الغير الراغب في الشراء، ثم تنشأ بعد ذلك الشفعة للمكتري، حيث نجد في هاته القضية ان الغير المستبعد ينازع قضائيا في مشروعية حق شفعة المكتري، الذي مارسه خارج الاجل، ويحمل المسؤولية للموثق الذي حرر العقد النهائي مع الشفيع رغم ذلك، غير ان الغرفة المدنية الأولى[8]، لمحكمة النقض الفرنسية في قراراها الصادر بتاريخ 15 يناير 2015، لم تستجب لمطالبه في الجوهر[9]، لكنها من جهة أخرى قبلت شكليا دعوى المشتري المستبعد (المستفيد من وعد البيع سابق)، واعتبرت ان له مصلحة في إقامة الدعوى.
مازال لك 90 % من هذا المقال للقراءة
هذا المضمون خاص بالمشتركين بمجلة قانون الأموال الفرنسي
لا تعرف بعد موقع مجلة قاف
اقتناء كتاب الشفعة في الأسهم، يمنحك حق ولوج الموقع،
محمد بلمعلم، الشفعة في أسهم شركات المساهمة، دراسة للمادتين 253 و257 من قانون شركات المساهمة المغربي، دار الآمان، الرباط، سنة 2007، 315 صفحة.
محمد بلمعلم، الشفعة في أسهم شركات المساهمة، دراسة للمادتين 253 و257 من قانون شركات المساهمة المغربي، دار الآمان، الرباط، 2007، 315 صفحة. للحصول على مستخلص من هذا الكتاب من هنا لاقتناء الكتاب من هنا |
|
ر 5، ومن جهة أخرى، يصعب تصور أن المالك المؤجر سيقبل الخضوع لوصاية المكتري، ولا يتفق مع أي أحد يرغب في الشراء، حتى يأذن له المكتري بذلك، متنازلا عن حقه في الشفعة، هذا أمر مستبعد، بل غالبية المالكين يتفق مع الغير امام الموثق، والذي يسعى الى اسقاط حق شفعة المكتري قبل ابرام العقد النهائي وتسجيله وتحفيظه، إذا اشترى الشفيع شفعة، يتم فسخ الاتفاق مع المشتري المستبعد، والذي يحق له استرداد المصاريف، وأن يتم أداء اجر الوسيط العقاري والموثق او غيره.
[1] - نصت الفقرة الأولى المادة 10 من القانون رقم 75-1351 المؤرخ 31 ديسمبر 1975 المتعلق بحماية القاطنين بالمباني السكنية: "قبل إبرام أي عقد بيع لواحد أو عدة محلات مخصصة للسكن أو للاستعمال المختلط (سكني ومهني)، ناتجة عن القسمة الأولية أو إعادة القسمة لجزء أو كامل عقار إلى حصص، يتعين على المؤجر، تحت طائلة بطلان البيع، أن يحيط علم كل مستأجر أو شاغل حسن النية، برسالة مضمونة مع إشعار بالاستلام، بسعر البيع وشروطه المتعلقة بالمحل الذي يشغله. وتعتبر هذه الإشعار بمثابة عرض بيع موجّه للمخاطب به".
[2] Paris, 24 avr. 1990: D. 1992. 254, note Saint-Alary-Houin ; JCP 1991. II. 21659, note Muir Watt.
[3] Civ. 3e, 17 juin 1992, no 90-16.862 P: Defrénois 1992. 1548, obs. Vermelle.
[4] Civ. 3e, 26 janv. 1994: Loyers et copr. 1994, no 141; Rev. loyers 1994. 204. – V. aussi ● Civ. 3e, 3 mai 1990: D. 1990. IR 132
[5] TGI Paris, 15 sept. 2008: D. 2008. AJ 2721, obs. Rouquet
[6] Civ. 3e, 16 oct. 1991, no 89-20.260 P: D. 1991. IR 245; JCP N 1992. II. 349, note Ponton-Grillet; Defrénois 1992. 376, obs. Vermelle (loi de 1982). ; Paris, 17 déc. 1997: D. 1999. Somm. 10, obs. Tournafond ; RDI 1998. 275, obs. Groslière .
[7] - وقضت أنه ،" لا يوجد أي نص قانوني يمنع المستأجر الذي اشترى العقار الذي يشغله من إعادة بيعه كما يشاء، وإن كون وعد بيع العقار لطرف ثالث يتيح له تحقيق ربح كبير لا يُعد في حد ذاته، في غياب أي مناورة غير مشروعة، سببًا لجعل ممارسة حق الشفعة عملاً احتياليًا." . وأضافت "المستفيد الأول من الوعد لا يملك أي حق تفضيل ضد المستفيد الذي حل محله لاحقًا المستأجر".
[8] Civ. 1re, 15 janv. 2015: D. 2015. 209 ; ibid. 2015. Pan. 1178, spéc. 1182, obs. Damas ; D. actu. 29 janv. 2015, obs. Dreveau; AJDI 2015. 607, obs. Damas ; Loyers et copr. 2015, no 62, obs. Vial-Pedroletti; RTDI 2/2015. 61, obs. Ringler; Rev. loyers 2015.127, obs. Gomar.
[9] - قضت "لا يحق إلا للمؤجر التذرع ببطلان قبول عرض البيع الذي ينص عليه المادة 15-II، الفقرة 5، ولا يرتكب الموثق الذي يحرر عقد البيع الذي يطلبه المؤجر بعد انتهاء المهلة التي يعاقب عليها هذا البطلان النسبي أي خطأ في حق المستفيدين من وعد البيع الذين تم إقصاؤهم بفعل ممارسة المستأجر لحق الشفعة."
[10] - جاء في الفقرة الخامسة الأخيرة من المادة 15 من قانون 6 يوليوز 1989، "يُعاقب المؤجر الذي يوجّه إشعارًا بالإفراغ معلِّلًا إيّاه بشكل احتيالي برغبته في استرجاع السكن أو بيعه، بغرامة جنائية لا تتجاوز 6.000 يورو إذا كان شخصًا طبيعيًا، و30.000 يورو إذا كان شخصًا اعتباريًا. يُحدد مبلغ الغرامة بما يتناسب مع خطورة الأفعال المثبتة. ويُقبل طلب المستأجر بالتنصيب كطرف مدني ومطالبته بجبر الضرر الذي لحقه".
L’article 15-V de la loi 6 juillet 1989 crée par L. no 2014-366 du 24 mars 2014, art. 5-I-5o, modifié par L. no 2023-622 du 19 juill. 2023, art. 6-1o.
[11] J. LAFOND et F. LAFOND, Les baux d’habitation, 8ème éd., Litec, 2017, n°1708 p. 714 et suit.
[12] Cass. 3 civ., 9 nov. 2011, n° 10-23.542 : JurisData n° 2011-024676.
[13] J. LAFOND et F. LAFOND, Les baux d’habitation, 8ème éd., Litec, 2017, n°1690 p. 714 et suit.
[14] J. LAFOND et F. LAFOND, Les baux d’habitation, 8ème éd., Litec, 2017, n°1708 p. 721 et suit.
[15] - Paris, 25 avr. 2006: Juris-Data no 2006-298688.
[16] - Voir Paris, 7 juill. 2006: Loyers et copr. 2006, no 195, obs. Vial-Pedroletti.
[17] - Civ. 3e, 5 juill. 1995 (2 arrêts), no 93-16.774 P: D. 1996. Somm. 373, obs. CRDP Nancy 2 ; Ann. loyers 1996. 715, obs. Fau et Porte; Administrer 2/1996. 41, note Rémy et Pialoux ● 4 mai 2000: Administrer 6/2000. 27, obs. Canu ● 13 nov. 2002: ibid. mai 2003. 38, obs. Canu ● Fort-de-France, 13 déc. 1996: BICC 1997, no 718; Rev. loyers 1997. 563; Rev. huiss. 1997. 994 ● 12 juin 1998: BICC 1998, no 414 ● Lyon, 3 déc. 1996: Loyers et copr. 1997, no 230 ● Versailles, 6 févr. 1998: BICC 1998. no 975; RDI 1999. 157, obs. Collart-Dutilleul ; Administrer 11/1998. 45, note Teilliais ● 1er juin 2001: D. 2001. IR 2721 ● 26 nov. 2002: D. 2004. Somm. 840, obs. Pierre ● Paris, 14 janv. 1999: AJDI 1999. 242 ● 7 mai 2009: AJDI 2009. 877 (condamnation à des dommages – intérêts; refus de réintégration) ● 15 sept. 2009: Loyers et copr. 2010, no 11, obs. B. V.-P. ● 25 janv. 2011: AJDI 2011. 299 ● 30 oct. 2018, no 16/18236: Loyers et copr. 2019, no 29, obs. B. V.-P. ● Aix-en-Provence, 4 juin 2008: Loyers et copr. 208, no 240, obs. Vial-Pedroletti ● Nîmes, 26 janv. 2012: AJDI 2013. 285 ● Douai, 11 avr. 2013: AJDI 2013. 679 ● Colmar, 7 nov. 2016, no 15/04440: Loyers et copr. 2017, no 12, obs. B. V.-P. ● Bordeaux, 28 nov. 2016, no 15/03773: Loyers et copr. 2017, no 43, obs. B. V.-P. ● Limoges, 10 janv. 2019, no 18/00112: Rev. loyers 2019. 75, obs. Brena.
[18] Civ. 3e, 4 mai 2011: AJDI 2011. 868, note Dreveau ; RJDA 2011, no 617; Loyers et copr. 2011, no 205, obs. Vial-Pedroletti.
[19] - Paris, 16 sept. 1993: D. 1993. IR 221; Loyers et copr. 1993, no 420. – V. aussi ● Paris, 16 sept. 1994: Loyers et copr. 1995, no 47 ● 12 mai 1995: ibid. 1995, no 460; Rev. huiss. 1996. 230 ● 2 juin 1995: ibid. ● 1er févr. 2006: AJDI 2006. 571 ● 8 juin 2010: AJDI 2011. 57 ● Amiens, 2 déc. 2010: AJDI 2011. 216 . ● TI Paris, 19 janv. 1993: Rev. loyers 1993. 224, note Canu ● 9 mai 1996: Rev. loyers 1997. 36.
[20] - Paris, 5 avr. 2011: AJDI 2011. 203 .
[21] - Paris, 20 nov. 1997: Rev. loyers 1998. 195, obs. G. A. – V. aussi ● Versailles, 1er déc. 2000: BICC 2001, no 838; D. 2002. Somm. 1726, obs. CDRP Nancy 2 (50 %). ● Aix-en-Provence, 22 oct. 2015, no 14/15015: Loyers et copr. 2016, no 8, obs. B. V.-P. (50 %).
[22] - Paris, 24 févr. 2000: Rev. loyers 2000. 387.
[23] Versailles, 14 nov. 1997: BICC 1998, no 769; D. 1999. Somm. 140, obs. CRDP Nancy 2 ; RDI 1999. 157, obs. Collart-Dutilleul.
SDER, Les grands arrêts (R) du droit des sociétés : 1999 - 2021, 1e ed. RJCC, Paris, juillet 2022, sous n° 446. (90 pages). Coll. Les grands arrêts (R),T 1.
 | SDER, Les grands arrêts (R) du droit des sociétés : 1999 - 2021, 1e ed. RJCC, Paris, juillet 2022, sous n° 446. (90 pages). Coll. Les grands arrêts (R),T 1. Livre offert en téléchargement |
---------------
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق