مجلة القضاء المدني الفرنسي: ر 520، الشفعة بعد البيع : حق شفعة الشركاء في الشياع، م ب

الشفعة بعد البيع في التشريع
حق شفعة الشركاء في الشياع

ر1، 1، دائما في سياق الشفعة في اطار القانون المدني، نلاحظ أنها تأتي بعد البيع المعلق على شرط واقف أو فاسخ، كما يتضح من المعجم القانوني[1] الذي يورد نص المادة 815-14 من القانون المدني، كمثال على الشفعة كحق ينشأ بعد البيع، حيث نصت هذه المادة[2] الخاصة بالشركاء في الشياع، على مصطلحات ومقتضيات تدل على ان الشفعة بعد اتفاق تفويت معلق على شرط واقف، لا فاسخ، فالمشرع أوجب على المفوت (أي الشريك في الملكية الشائعة ) أن يبلغ باقي الشركاء بكل ما تم الاتفاق عليه مع الغير الأجنبي عن الشياع، لاسيما السعر وباقي شروط التفويت الأخرى[3]، ويترتب عن هذا أن الشفيع يجب أن يؤدي نفس الثمن المتفق عليه مع الغير، ويستفيد من نفس الشروط، كالحالة التي يمنح فيها البائع آجالًا للدفع[4]، كما يلتزم الشفيع بكل الشروط والالتزامات المتفق عليها مع الغير، إذا تم تبليغها إليه، بما فيها أداء عمولة واجبات السمسار، حتى وان كان هذا الأخير تم تكليفه من قبل المشتري وليس البائع[5].

وفي هذا الإطار أكد الفقه[6]، يبدو حق الشفعة الممنوح للشريك بموجب المادة 815-14 من نفس القانون، والذي يُقدم على أنه حق تفضيل خالص، مختلفًا تمامًا. صحيح أن إخطار صاحب حق الشفعة يسمح له بممارسة حقه قبل إبرام أي عقد، ولكن في كثير من الأحيان، تختار الأطراف إبرام عقد دون انتظار قرار صاحب حق الحلول. ويكون هذا العقد صحيحا طالما أنه يسمح بممارسة هذا الحق،[7] وتؤيد الاجتهادات القضائية هذا الرأي. فقد قضت محكمة النقض[8] بأن الشريك في الملكية المشتركة، الذي يمارس حقه في الشفعة عن علم، يحل محل المشتري المستبعد "بجميع حقوقه وواجبات" . وفي هذه الحالة، فإن ممارسة حق الحلول هو الذي سمح له بالانضمام إلى اتفاق البيع المبرم بين البائع والغير الأجنبي، والذي تضمن، على وجه الخصوص، الالتزام بدفع العمولة المقررة لصالح الوكيل العقاري الذي كلفه المشتري الأصلي، ولا شك في أنه تم إبرام العقد، لأنه لا يمكن أن تكون العمولة مستحقة إلا إذا تم بالفعل إبرام عقد لصالح الشخص الذي يعمل الوكيل العقاري نيابة عنه،[9].

ر 1-2، ضرورة وجود الغير كمؤشر على الطبيعة اللاحقة لحق الشفعة: كذلك يوجد أيضا في المادة 815-14 من القانون المدني، ما يدل على ان الشفعة حق ينشأ بعد اتفاق التفويت المعلق على شرط واقف، إذ أن أي ممارسة للشفعة يفترض بالضرورة وجود طرف ثالث يتم إقصاؤه. وفي حالة عدم وجوده، لا يكون لهذا الآلية أي أهمية، وتشير عدة نصوص إلى وجود هذا الغير أو الطرف الثالث[10]. فالفقرة الأولى، من المادة المذكورة[11] تنص على أنه يجب "تبليغ كل المعلومات المتعلقة بالمشتري المستبعد، اسم، محل الإقامة، مهنة الراغب في الشراء"، وهو ما يؤكد أن هناك فعلًا طرف ثالث (الغير)، ومشتريا حقيقيا، اتفق مع البائع على كل العناصر والاركان وشروط التفويت، وينتظر مرور أجال سقوط حق الشفيع في الشفعة لكي يصبح البيع نهائيا ومستقرا، بل ان للمشتري المستبعد حقوقا منها الحق في اللجوء للقضاء من اجل المطالبة بإبطال مسطرة الشفعة، إذا تمت بطريقة غير قانونية[12]، وهذا دليل على انه الشفعة حق ينشأ بعد البيع. والحقيقة أن حق الشفعة لم يُستحدث إلا لدرء خطر دخول الغير الأجنبي للشياع، وهذا ما يبرر ان يتحمل الشفيع التزام شراء حصة، قد لا يكون راغبًا فيها ابتداءً.

ر 1، 3، ويُستفاد من كل ما سبق أن الشفعة لا تُباشَر إلا بعد وجود اتفاق تفويت جدي، صحيح قانونًا، استوفى جميع الأركان والشروط، لكنه يبقى معلقًا على شرط واقف، يتمثل في عدم ممارسة الشفيع لحقه داخل الأجل المحدد. قبل تعديل[13] 31 دجنبر 1976، كان هذا الاتفاق يُعتبر معلقًا على شرط فاسخ، حيث كان مركز المشتري محميًا، وكان يُنظر إلى الشفعة كقيد استثنائي على مبدأ حرية التصرف. لكن بعد هذا التعديل، تغيّر التوازن لصالح الشفيع، فأصبح الاتفاق معلقًا على شرط واقف لا فاسخ، وهو ما يُضعف مركز المشتري الغير، ويقوي من الشفيع المقيد. ولكن لا يمكن بأي حال اعتبار اتفاق التفويت مع الغير مجرد محادثات أو مفاوضات، كما يدّعي البعض[14]، بل هو اتفاق جدي، يربط بين الطرفين، على شرط واقف، فينتظر المفوت إليه بموجبه مرور الأجل القانوني لسقوط الشفعة، لكي يُصبح العقد مُنتجًا لكافة آثاره، غير معلق على أي شرط.

وفي هذا الإطار يقول الفقه[15] أنه حتى في الحالة التي يفوت فيها المفوت ممتلكاته للغير دون انتظار مسطرة عرض الحصة على الشفيع قبل الاتفاق مع الغير[16]، فانه لن يتغير في الامر شيء، دائما حق الشفيع في ممارسة شفعته مضمون، سواء تم اخبار الشفيع قبل ابرام عقد أو بعد ابرام اتفاق معلق على شرط موافقته، وتنازله عن الشفعة، وبعبارة الكاتب "البيع بشرط عدم ممارسة حق الشفعة حالة شائعة ومتداولة، ومعمول بها كثيرا، لأنه حتى في حالة وجود حق مصمم تشريعيا لكي ينشأ للشفيع قبل البيع (ante rem venditam)، فقد يبادر المالك المفوت إلى إبرام عقد بيع مبدئي لصالح طرف ثالث دون انتظار، مع ترك إمكانية ممارسة حق الشفعة من قبل المستفيد منه. حيث يتم إبرام البيع معلقا على شرط عدم ممارسة حق الشفعة[17]. فلم يحظر المشرع هذه الممارسة في حد ذاتها. وبالتالي فلقد كرست السوابق القضائية[18]، إمكانية إبرام بيع أو وعد بالبيع في انتظار حق شفعة محتمل. ومن ثم، يُعتبر أن الشريك في الملكية المشتركة او الشياع، الذي يمارس عن علم حق الشفعة الذي يمنحه إياه المادة 815-14 من القانون المدني، يحل محل الطرف الثالث في العقد المبرم مسبقًا[19].

مازال لك 90 % من هذا المقال للقراءة

هذا المضمون خاص بالمشتركين بمجلة قانون الأموال الفرنسي

لا تعرف بعد موقع مجلة قاف

اقتناء كتاب الشفعة في الأسهم، يمنحك حق ولوج الموقع،

محمد بلمعلم، الشفعة في أسهم شركات المساهمة، دراسة للمادتين 253 و257 من قانون شركات المساهمة المغربي، دار الآمان، الرباط، سنة 2007، 315 صفحة.

للحصول على مستخلص من هذا الكتاب من هنا

لاقتناء الكتاب من هنا

وإذا كانت الشفعة في الشياع قد أبرزت بوضوح طابعها اللاحق للبيع، فإن المشرع لم يحصر هذا الحق في دائرة الشركاء فقط، بل وسّعه ليشمل أيضًا فئة أخرى لها مصلحة مباشرة في استبقاء العقار، وهم المكترون للمحلات السكنية، وقد جاءت المقتضيات المنظمة لوضعيتهم لتؤكد بدورها أن الشفعة لا تُمارس إلا بعد إتمام البيع،

محمد بلمعلم،

باحث في القانون الخاص، جامعة باريس 1 بنتيون - السوربون

استاذ قانون العقود، معهد التجارة باريس

-----------------------

[1] - يصف التعريف الوارد في” المعجم القانوني “ لجمعية هنري كابيتان حق الشفعة على النحو التالي: "حق أي شخص، فيما يتعلق بعقد موجود مسبقًا (بين آخرين)، في أن يحل محل المشتري بإقصائه، كما في حالة الانسحاب، ولكن مع إعفائه، على عكس الانسحاب"، ويستشهد هذا المعجم على سبيل المثال بحق الشفعة الممنوح بموجب المادة 815-14 من القانون المدني لأحد الشركاء في الملكية المشتركة على الحقوق التي يمتلكها شريك آخر في الملكية المشتركة، عندما ينوي هذا الأخير التنازل عنها مقابل تعويض مادي لشخص أجنبي عن الملكية المشتركة.

- Vocabulaire juridique – Association Henri Capitant, publié sous la dir. de G. CORNU, 14ème éd., PUF, coll. Quadrige, 2022, V° Préemption (droit de), définition n°2.

[2] - إنشاء القانون رقم 76-1286 المؤرخ 31 ديسمبر 1976 - المادة 3 () JORF 1 يناير 1977 ساري المفعول من 1 يوليو 1977 إلى 1 يناير 2007، تم تعديلها بموجب القانون رقم 2006-728 بتاريخ 23 يونيو 2006 - المادة 2 (نُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 24 يونيو 2006 ودخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2007،

[3] - وقد أكد المشرع في الفقرة الثانية، من المادة المذكورة، على أن الشفيع يُعلم المفوت، برغبته في ممارسة حق الشفعة بالسعر والشروط التي تم إخباره بها، سواء حقوق او التزامات، فكما تبين الشفيع يحل محل المشتري المستبعد في كل الشروط، حتى أجال الأداء، المتفق عليها بين البائع والمشتري المستبعد، يستفيد منها الشفيع، وهنا يجب تطبيق مقتضيات المادة 828 من القانون المدني: "عندما يحصل مدين المُعادلة (السُّلْتَة) على آجالٍ للسداد، وتطرأ نتيجةً للظروف الاقتصادية زيادة أو نقصان في قيمة الأموال التي آلت إليه بما يزيد على الربع منذ القسمة، فإن المبالغ المتبقية المستحقة عليه تزداد أو تنقص بنفس النسبة، ما لم يستبعد الطرفان هذه المراجعة".

[4] - الفقرة الأخيرة من المادة 815-14 من القانون المدني : "وفي حال ما اذا منح البائع آجالًا للدفع، يُطبّق حكم المادة 828 من القانون المدني"،

[5] - كما جاء في قرار الغرفة المدنية الاولى، لمحكمة النقض بتاريخ 26 مارس 1996، انظر:

JCP 1997, I, 4010, n° 11 ; RTD Civ., 1997,478, obs. PATARIN.

[6] - Gilles Pillet, La substitution de contractant à la formation du contrat en droit privé, ed. IRJS, LGDJ, 2004, Paris, préface Patrice Jourdain, p 75, note 75.

[7] - تقتضي السوابق القضائية أن يكون هناك تحفظ في العقد أنه يمكن ممارسة حق الحلول. بناءً على هذه السوابق القضائية، والطبيعة الدقيقة للعقد انظر: .

[8] 32. Civ. 1re, 26 mars 1996, Bull. 1, n° 153, p. 107; JCP 1997, I, 4010, n° 11 ; RTD Civ., 1997,478, obs. PATARIN.

[9] - وهذا ما نصت عليه صراحةً الفقرة 3 من المادة 6 من القانون الفرنسي رقم 70-9 المؤرخ 20 يناير 1970.

[10] - Mme Houin, art prec. Note 13.

[11] - تنص المادة المذكورة على أنه يتعيّن على الشريك في الملكية الشائعة الذي يعتزم التنازل، بمقابل، لشخص أجنبي عن الشيوع، عن حقوقه في الأموال الشائعة، أن يُخطر باقي الشركاء في الشيوع... باسم ومحل إقامة ومهنة الشخص الذي ينوي الشراء.

[12] - exemple de la jsp qui donnent droit a l’acquéreur évincé de recourir à la justice, ou bien analogie sur les textes,

[13] - جاء في المادة 841 من قانون المدني الصادر في 21 مارس 1804، الى 1 يوليوز 1977: كل شخص، حتى لو كان من أقارب المتوفى، ولكنه ليس وارثًا، وفوت له أحد الورثة حقه في الميراث، يمكن استبعاده من القسمة إما من قبل جميع الورثة المشتركين أو من قبل أحدهم فقط، وذلك بردّ ثمن التفويت إلى المفوت اليه المستبعد.

[14] - انظر الفصل الأول من هذه الدراسة الخاص، بالاتجاه الذي يعتقد ان الشفعة بعد البيع.

[15] - Gilles PILLET, Préemption et retraits –Répertoire de droit civil, mars 2010, V. infra, nos 4.

"يُحدث حق الشفعة الخاص بالشريك على الشياع نفس الأثر عندما يرغب المالك في بيع ممتلكاته دون انتظار، مع الاحتفاظ للشفيع بحق الأفضلية"،

[16] - الامر الغير ممكن في نظرنا، باعتبار ان المشرع يلزم تبليغ الشفيع بكل ما تم الاتفاق عليه مع الغير بخصوص السعر والشروط والالتزامات، وهوية الشخص المفوت اليه، اسمه ومحل اقامته ومهنته،

[17] - sur cette qualification, V. Gilles PILLET, Préemption et retraits –Répertoire de droit civil, mars 2010, V. infra, nos 92.

[18] - Civ. 1re, 26 mars 1996, no 93-17.574 , Bull. civ. I, no 153, JCP 1997. I. 4010, no 11, obs. Périnet-Marquet, Defrénois 1997. 92 (1er arrêt), note Gélot, RTD civ. 1997. 478, obs. Patarin.

[19] - Gilles PILLET, Préemption et retraits –Répertoire de droit civil, mars 2010, V. infra, nos 21.

[20] - نصت المادة 815-16 من القانون المدني: تُعد باطلة كل عملية بيع أو مزايدة تم تنفيذها بالمخالفة لأحكام المادتين 815-14 و815-15، تُحدد مدة التقادم للدعوى بالبطلان بخمس سنوات، ولا يمكن رفع هذه الدعوى إلا من قبل الأشخاص الذين كان يجب إخطارهم أو من قبل ورثتهم.

[21] "إذا رغب المفوِّت والمفوَّت إليه في تقليص أجل ممارسة الشفعة إلى شهر واحد فقط، بما يسمح للعقد بأن يُنتج جميع آثاره في مواجهة الشريك، فإن السبيل إلى ذلك يمرّ عبر احترام المسطرة القانونية: تبليغ الشفيع بكافة عناصر التفويت، وسؤاله عن موقفه، مما يفعّل سريان أجل سقوط الحق.

[22] - Gilles PILLET, Préemption et retraits –Répertoire de droit civil, mars 2010, V. infra, nos 55. :

لا يخضع واجب الإبلاغ دائمًا لمهلة زمنية. عندما يعتبر المشرع الإبلاغ المسبق عرضًا او ايجابا، لا يُفرض أي مهلة زمنية لتقديمه. عندما يكون العقار الذي يمكن شراؤه شفعة موضوع بيع بالمزاد أو عندما يتم التنازل عنه في إطار مساطر جماعية، يجب إخطار صاحب حق الشفعة بذلك قبل شهر (قانون الملكية الفكرية، المادة L. 132-30 ، الفقرة 3؛ L. رقم 75-1351 المؤرخ 31 ديسمبر 1975، المادة 10، II؛ C. civ.، المادة 815-15.

[23] - Gilles PILLET, Préemption et retraits –Répertoire de droit civil, mars 2010, V. infra, nos 22.

[24] - انظر على سبيل المثال: القانون الريفي، المادة L. 412-11 و L. 412-12 ، الفقرة 3؛ القانون الحضري، المادة L. 214-1 ، الفقرة 2.

[25] - وهكذا، يمنح المادة L. 412-10 من القانون الريفي للمستأجر الريفي الحق في أن يحل محل الطرف الثالث المشتري كلما تمت عملية البيع قبل انتهاء مهلة ممارسة حق الشفعة، أو بشروط أو بسعر أكثر ملاءمة من تلك المقترحة في البداية، أو أخيراً بشروط تهدف إلى جعل ممارسة حق الشفعة مستحيلة. وبالمثل، نصت المادة 10، II من القانون رقم 75-1351 المؤرخ 31 ديسمبر 1975 على أن مستأجر مسكن، تم بيعه في نهاية إجراءات مزاد لم يتم استدعاؤه إليها بشكل قانوني، له الحق في أن يحل محل الفائز بالمزاد.

[26] ابحث أعطنا مراجع اطلع لفوق للقروي،

L. 412-10 du code rural accorde au preneur à bail rural le droit de prendre la place du tiers acquéreur chaque fois que la vente a été conclue avant l'expiration du délai d'exercice du droit de préemption, ou encore à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux initialement proposés ou, enfin, à des conditions destinées à rendre impossible l'exercice de la préemption.

[27] - Gilles PILLET, Préemption et retraits –Répertoire de droit civil, mars 2010, V. infra, nos 59.

[28] - تضاف إليهما -عند الاقتضاء- تعويضات عن الأضرار تُستحق من الشخص المكلّف بإعلامه.

V. par ex., s'agissant du notaire : Civ. 3e, 21 janv. 1998, no 95-21.416 , Bull. civ. III, no 15, RDI 1998. 276, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary-Houin.

[29] - المادة L.142-4 و L.213-2 من قانون التعمير الفرنسي. كذلك، يُعد باطلاً البيع بالمزاد العلني لعقار مؤجّر لأغراض زراعية إذا تم دون استدعاء المستأجر خلال المهل القانونية (المادة L.412-11، الفقرة الأولى من قانون الريف الفرنسي).

[30] الغرفة المدنية الثالثة، 13 يناير 1981، النشرة المدنية III، رقم 9

[31] - المعدلة بموجب المرسوم رقم 2006-461 المؤرخ 21 أبريل 2006 - المادة 3 () JORF 22 أبريل 2006 السارية المفعول في موعد أقصاه 1 يناير 2007.

[32] - يجب أن يذكر دفتر شروط البيع المعد للبيع حقوق الحلول.

[33] - Gilles PILLET, Préemption et retraits –Répertoire de droit civil, mars 2010, V. infra, nos 20.

[34] - Gilles Pillet, La substitution de contractant à la formation du contrat en droit privé, ed. IRJS, LGDJ, 2004, Paris, préface Patrice Jourdain, p 75, note 75.

[35] - هذه الصفة لا جدال فيها عندما يتعلق الأمر بالحلول في صك يكون أثره التحويل مرتبطاً بتكوينه. ويحل صاحب حق الحلول محل ”المشتري إلى (...) الفائزين بالمناقصة“،

Civ. 1er , 7 octobre 1997, Bull. I, n° 266, p. 180 ; D. 1998, p. 145; RTD Civ., 1998, obs. J. PATARIN.

-----------------